Ndërtuesit shpesh janë të kufizuar në realizimin e shtëpisë së tyre të ëndrrave nga rregulloret e ndërtimit për një ngastër toke, e cila nga ana tjetër mund të jetë në disavantazh për shitësit e tokës së ndërtimit. Pajtueshmëria me distancat minimale të përcaktuara me ligj me pronat fqinje ose respektimi i sipërfaqes maksimale të ndërtimit në varësi të sipërfaqes së pronës janë vetëm dy shembuj të mundshëm të problemeve. Në kushte të caktuara, zgjidhja mund të jetë ngarkesa e bashkimit për pronat fqinje.
Ngarkesa e ndërtimit të shoqatës – përkufizimi
Siç sugjeron termi, është kryesisht një lloj bashkimi i dy ose më shumë vetive. Që këto të “bashkohen”, duhet të jenë prona fqinje. Një barrë e ndërtimit të bashkimit përfshin trajtimin e dy ose më shumë pronave fqinje si një pronë në ligjin e ndërtimit. Një ngarkesë e përbashkët ndërtimi në përgjithësi kërkon një arsye të ligjit të ndërtimit.
Me ngarkesën e ndërtimit të bashkimit, për shembull, kufijtë e pronave ndërmjet pronave fqinje të përfshira eliminohen. Ngarkesa e ndërtesës së shoqatës përfshin gjithmonë të paktën një të ashtuquajtur "pronë shërbyese". Ky ose pronari i pronës ka një detyrim të ligjit publik ndaj autoritetit përgjegjës të ndërtimit për të shpërndarë kufirin e pronës së tyre me një pronë fqinje. Kjo do të thotë se prona fqinje bëhet pjesa e ashtuquajtur “dominuese” dhe kufiri fqinj nuk duhet të merret parasysh në çështjet e ligjit të ndërtimit.
Marrëdhëniet e pronësisë në rastin e ngarkesës së ndërtesës bashkuese
Struktura e pronësisë së pronave individuale nuk ndikohet nga një ngarkesë ndërtimi shoqatash. Kjo do të thotë që çdo pronar i pronës pjesëmarrëse ruan të drejtat e tij të pronësisë mbi pronën e tij në masën që ajo ishte/është e regjistruar në regjistrin e tokës përpara një tarife për ndërtimin e shoqatës. Barra e ndërtimit të shoqatës nuk është regjistruar në regjistrin e tokës. Nuk do të ketë asnjë ndryshim edhe në fushën e taksave.
Përdorimi i ngarkesave të ndërtimit të shoqatave
Shembull 1
Z. Meier zotëron një shtëpi me dy familje në pronën e tij, në të cilën apartamentet ndodhen pranë njëri-tjetrit dhe secila ka hyrjen e vet. Njëra anë është tani për t'u shitur duke përfshirë pronën në anën. Një ndarje e pronës e bën këtë teorikisht të mundur. Por për shkak se shtëpia nuk është në mes të pronës, pjesa e saj e pronës do të ishte dukshëm më e vogël.
Ligji i ndërtimit thotë se sipërfaqja e ndërtuar e gjysmës së shtëpisë së tij është shumë e madhe për madhësinë e pronës së mbetur. Prandaj, në këtë rast, ndarja e pronës nuk do të ishte e mundur. Megjithatë, nëse aplikohet dhe miratohet një barrë ndërtimi unifikuese në të njëjtën kohë me ndarjen e pronës, prona vazhdon të konsiderohet si një për rregulloret e ndërtimit edhe pas ndarjes. Si pronar i pronës, blerësi i shtëpisë merr rregullisht regjistrimin e regjistrit të tokës.
Shembulli 2
Djali i zonjës Schmidt mund ta blejë pronën ngjitur me nënën e tij me çmim të ulët. Për të realizuar planin e shtëpisë së ëndrrave të tij, ai do të duhej të ndërtonte afër vijës së pronave me pronën e nënës së tij. Kjo nuk ka asnjë kundërshtim, por autoriteti i ndërtimit ka, pasi si ndërtues është ligjërisht i detyruar të ruajë distancën minimale me kufijtë e pronave të pronave ngjitur. Këtu nëna e tij tani mund t'i japë autoritetit të ndërtimit detyrimin për të aplikuar një ngarkesë të përbashkët ndërtimi. Në këtë mënyrë, nëna shpërndan kufirin midis dy pronave dhe djali nuk duhet ta marrë më parasysh këtë kur ndërton.
Shembulli 3
Dy çifte të martuara që janë miq kanë blerë dy tokë njëra pas tjetrës që do të donin të ndërtonin. Nuk ka qasje nga rruga për zhvillim në pronën e pasme. Kjo do të thotë që kabllot mund të arrijnë në pjesën e pasme vetëm nëpërmjet pjesës së përparme. Këtu çifti mund të binte dakord për të ashtuquajturin servitut, i cili parashikon ligjërisht dhe në mënyrë të përhershme një zhvendosje strukturore mbi pronën e parë. Për të kursyer kostot, pronarët e rinj të pronave vendosin të kombinojnë ndërtimin. Të dy pronat bëhen një pronë në kuptimin e ligjit të ndërtimit. Si rezultat, vetëm prona e përparme duhet të zhvillohet. Prona e pasme tani mund të lidhet me këtë.
Aplikacion
Asnjë informacion detyrues nuk mund të jepet si rregull i përgjithshëm në lidhje me aplikimin për një ngarkesë të ndërtimit të shoqatës, pasi shtetet federale individuale mund të kenë kërkesa të ndryshme. Prandaj, informacioni i mëposhtëm në disa pika shërben vetëm si udhëzues. Përpara paraqitjes së një aplikimi, këshillohet të merrni informacion të saktë për autoritetin përgjegjës.
Përgjegjësi
Një ngarkesë e përbashkët ndërtimi mund të aplikohet nëpërmjet autoritetit përgjegjës të ndërtimit ose autoritetit mbikëqyrës të ndërtesave të bashkisë.
Aplikanti
Çdo nga pronarët e pronave të përfshirë mund të paraqesë aplikacionin. Kushdo që paraqet aplikacionin zakonisht do të jetë edhe marrësi i faturës për tarifat e bëra.
Në çdo rast, pronari i pronës, prona e të cilit është e “ngarkuar” duhet të tregojë gatishmërinë për ndërtim me nënshkrimin e tij në një formular të veçantë. Në zhargonin teknik, ai quhet "kontraktori i ndërtimit". Në disa qytete/shtete, pasi klienti dorëzon aplikimin, kontraktori i ndërtimit ftohet në një takim personal për të siguruar nënshkrimin dhe për ta vërtetuar atë drejtpërdrejt. Nëse kontraktori i ndërtesës jeton më larg, nënshkrimi mund të bëhet në një autoritet ndërtimi afër shtëpisë dhe të vërtetohet atje. Përndryshe, nënshkrimi mund të vërtetohet edhe nga një noter.
Dokumentet/dokumentet që duhen dorëzuar
- Formulari i aplikimit i plotësuar dhe i nënshkruar
- Deklaratë e ngarkesës së ndërtimit nga kontraktori i ndërtesës me vërtetim nënshkrimi
- Ekstrakti aktual i regjistrit të tokës së të gjitha pronave të përfshira (nuk duhet të jetë më i vjetër se tre muaj)
- Ekstraktet kadastrale të të gjitha pronave të përfshira
- Plani i kantierit në pesë kopje me shënjimin dhe dimensionet e sipërfaqes së pronës që do të ngarkohet
- Në varësi të autoritetit të ndërtimit, një formular i veçantë i supozimit të kostos mund të kërkohet për tarifat që rezultojnë
- Nëse është pronë komerciale ose shoqate, duhet të dorëzohen ekstraktet e regjistrit tregtar ose shoqatë
Procesi i redaktimit
Nëse disponohen të gjitha dokumentet dhe nënshkrimet e nevojshme, autoriteti mbikëqyrës i ndërtesës do të nisë një proces të ashtuquajtur leje ndërtimi. Koha e përpunimit mund të ndryshojë shumë në varësi të ngarkesës së punës dhe rasteve individuale. Mesatarisht, mund të pritet një kohë përpunimi nga katër deri në gjashtë javë.
Nëse aplikimi miratohet, do të bëhet një regjistrim në regjistrin e ngarkesës së ndërtesës dhe barra e ndërtimit të shoqatës do të bëhet ligjërisht e detyrueshme.
Kosto
Në varësi të bashkisë, përpjekjeve administrative, vlerës ekonomike ose përfitimeve të tjera të ndërtimit, kostot zakonisht mblidhen individualisht. Ato variojnë nga 60 euro në 500 euro. Rimbursimi i tarifës bëhet gjithashtu nëse kontraktori i ndërtesës ndryshon mendje pasi aplikimi është dorëzuar tashmë dhe nuk nënshkruan deklaratën e barrës së ndërtesës. Është e mundur të kërkohet informacion me shkrim për regjistrimet në regjistrin e ngarkesës së ndërtesës. Këtu përsëri kërkohet një tarifë midis 15 dhe 50 euro.
Këshillë:
Rezultati i procedurës së lejes së ndërtimit do t'i komunikohet aplikantit me shkrim dhe të paktën regjistrimi në regjistrin e ngarkesës së ndërtesës do t'i komunikohet me shkrim autoritetit të ndërtimit. Kjo tashmë është e detyrueshme dhe barra e ndërtimit të shoqatës është ligjërisht e detyrueshme, kështu që prova shtesë nga regjistri i ngarkesës së ndërtesës nuk është e nevojshme.
Ndërtimi i shoqatës në rast të trashëgimisë ose shitjes
Nëse ka një ndryshim të pronësisë së pronës nëpërmjet shitjes ose trashëgimisë për të cilën është lidhur detyrimi i shoqatës pronësore, kjo do të mbetet e paprekur dhe do të vazhdojë të ekzistojë. Kjo është për të mbrojtur pronarin e pronës "dominuese". Kjo synon të parandalojë që fqinji të prishë shtëpinë e tij ose pjesë të saj në skenarin më të keq, nëse detyrimi do të skadonte nëse do të ishte ndërtuar përtej kufirit (ish) të pronës.
Fshirja e barrës së ndërtimit të shoqatës
Nëse një ngarkesë ndërtimi shoqate është e regjistruar në një ose më shumë prona, ajo mund të fshihet në kushte të caktuara. Duhet të plotësohen kërkesat e mëposhtme:
- Ndërtimi i planifikuar fillimisht nuk do të bëhet (arsyeja është eliminuar)
- Nuk ka asnjë interes publik për të mbajtur një barrë të ndërtimit të shoqatës
- Pëlqimi nga autoriteti përgjegjës mbikëqyrës i ndërtesave duhet të jepet
Ndikimi në vlerën e pronës
Meqenëse të paktën dy prona përfshihen në një ngarkesë të përbashkët ndërtimi, kjo zakonisht do të thotë se ka një disavantazh për njërën pjesë dhe një avantazh për tjetrën. Prona “dominuese” ka përparësi, pasi përfiton nga ndarja e kufirit të pronës nga prona fqinje. Rezultati mund të jetë një rritje në vlerën e pronës.
Prona për të cilën është regjistruar një ngarkesë ndërtimi humbet të drejtën e saj për një demarkacion të qartë nga prona fqinje. Kjo potencialisht mund të zvogëlojë vlerën e një prone.
Në varësi të rastit dhe zhvillimit individual, një ulje në vlerë nuk ndodh gjithmonë. Duhet pasur parasysh se një ngarkesë e unifikuar e ndërtesës ofron më shumë fleksibilitet në zhvillim, gjë që nuk do të ishte e mundur pa këtë marrëveshje të ligjit të ndërtimit. Nëse dhe në çfarë mase se cila pronë mund të pritet të ketë një ulje në vlerë ose një rritje në vlerë, mund të përcaktohet duke përdorur një ekspert dhe një raport përkatës.
